Qu’est-ce qu’une zone d’espace ouvert sensible à l’eau ?

Depuis 2017, le Gouvernement flamand peut désigner certains terrains comme zones d’espace ouvert sensibles à l’eau, ou WORG selon l’acronyme néerlandais. Il s’agit de zones importantes pour le stockage de l’eau ou la gestion des risques d’inondation et qui, pour cette raison, restent en grande partie non constructibles.

En contrepartie, l’article 5.6.8 du Code flamand de l’aménagement du territoire (VCRO) prévoit une indemnité en faveur des propriétaires concernés, calculée selon les mêmes règles que l’indemnité ordinaire accordée en cas de moins-value résultant d’une modification de la destination urbanistique.

Le problème : qui est exactement considéré comme « propriétaire » ?

Dans la pratique, cette indemnité n’était pas accessible à tous. L’article 5.6.8 du VCRO désignait comme bénéficiaire la personne qui, au moment de la désignation, pouvait faire valoir sur la parcelle un droit de propriété ou de nue-propriété.

Le décret du 26 mai 2023 relatif aux instruments retient toutefois, pour des indemnités comparables, une définition plus large des bénéficiaires. Celle-ci inclut notamment les titulaires d’un droit de superficie ou d’un droit d’emphytéose.

Cette différence avait des conséquences concrètes. Dans le régime ordinaire de l’indemnisation pour moins-value urbanistique, le propriétaire et le titulaire d’un droit de superficie se répartissent l’indemnité en fonction de leurs droits respectifs.

En revanche, lorsqu’un terrain était désigné comme WORG, l’indemnité revenait exclusivement au propriétaire, tout en étant diminuée de la part imputable au droit de superficie. Le titulaire du droit de superficie ou d’emphytéose ne percevait donc lui-même aucune indemnité.

La solution

Le décret collectif relatif à l’environnement remplace l’article 5.6.8, § 6, du VCRO par un renvoi aux règles relatives à l’indemnisation prévues aux articles 2.6.1 et 2.6.2 du VCRO.

Les règles applicables aux bénéficiaires d’une indemnité ordinaire pour moins-value urbanistique s’appliquent dès lors également aux indemnités WORG, y compris l’élargissement du cercle des bénéficiaires prévu par le décret relatif aux instruments.

Un régime transitoire pour les situations antérieures

Les personnes qui étaient considérées comme bénéficiaires en vertu du décret relatif aux instruments, mais qui ne pouvaient pas prétendre à une indemnité sous l’ancienne version, plus restrictive, de l’article 5.6.8 du VCRO, pourront encore introduire une demande.

Le décret prévoit à cet effet un régime transitoire :

• la demande peut être introduite pendant un délai de deux ans à compter du 20 août 2026, quelle que soit la date à laquelle le terrain a été désigné comme WORG ;
• ce délai peut être prolongé dans les mêmes conditions que celles applicables à une indemnité ordinaire pour moins-value urbanistique ;
• cette mesure concerne notamment les titulaires d’un droit de superficie ou d’emphytéose, ainsi que les titulaires d’autres droits réels, qui n’ont jusqu’à présent perçu aucune indemnité ou n’en ont bénéficié qu’indirectement par l’intermédiaire du propriétaire.

Qu’est-ce que cela signifie pour vous ?

Vous êtes titulaire d’un droit de superficie, d’un droit d’emphytéose ou d’un autre droit réel sur un terrain qui a été désigné comme zone d’espace ouvert sensible à l’eau, et vous n’avez jamais perçu d’indemnité à ce titre ?

Il peut être utile de vérifier votre situation. Le délai de deux ans pour encore introduire une demande commence à courir le 20 août 2026, y compris lorsque la désignation du terrain comme WORG remonte à plusieurs années.

Nos experts de l’équipe Real Estate se tiennent à votre disposition pour vous conseiller sur les régimes d’indemnisation et les restrictions au droit de propriété en matière d’aménagement du territoire.