Wat is een watergevoelig openruimtegebied?

Sinds 2017 kan de Vlaamse Regering gronden aanduiden als ‘watergevoelig openruimtegebied’, kortweg WORG. Dat gebeurt op plekken die belangrijk zijn voor waterberging of overstromingsbeheer, en die daardoor grotendeels onbebouwbaar blijven. Als tegenprestatie voorziet artikel 5.6.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening in een vergoeding voor de betrokken eigenaars, berekend volgens dezelfde regels als de gewone planschadevergoeding.

Het probleem: wie precies is ‘de eigenaar’?

In de praktijk bleek die vergoeding niet voor iedereen toegankelijk. Artikel 5.6.8 VCRO omschreef de vergoedingsgerechtigde als degene die op het moment van de aanduiding “het eigendomsrecht of het bloot eigendomsrecht” op het perceel kon laten gelden. Het algemene Instrumentendecreet van 26 mei 2023 hanteert voor vergelijkbare eigenaarsvergoedingen een ruimere omschrijving, waarin ook een opstalhouder of erfpachter als begunstigde meetelt.

Dat verschil zorgde voor een concreet nadeel. Bij een gewone planschadevergoeding delen een eigenaar en een opstalhouder de vergoeding volgens hun aandeel. Bij een WORG-aanduiding ging de volledige vergoeding naar de eigenaar alleen, en dan nog verminderd met het aandeel dat aan het opstalrecht kon worden toegerekend. De opstalhouder of erfpachter zelf kreeg niets.

De oplossing

Het Verzameldecreet Omgeving vervangt artikel 5.6.8, §6, VCRO door een eenvoudige verwijzing naar de planschaderegeling van de artikelen 2.6.1 en 2.6.2 VCRO. Daardoor gelden voor WORG-vergoedingen voortaan automatisch dezelfde regels over wie begunstigde is als bij een gewone planschadevergoeding, inclusief de bredere kring van gerechtigden uit het Instrumentendecreet.

Ook met terugwerkende kracht

Wie in het verleden als begunstigde volgens het Instrumentendecreet gold, maar niet vergoedingsgerechtigd was onder de oude, striktere lezing van artikel 5.6.8 VCRO, kan alsnog een aanvraag indienen. Het decreet voorziet namelijk een overgangsregeling die het volgende bepaalt:

• De aanvraagtermijn bedraagt twee jaar vanaf 20 augustus 2026, ongeacht wanneer de grond destijds als WORG werd aangeduid.
• Die termijn kan verlengd worden onder dezelfde voorwaarden als bij een gewone planschadevergoeding.
• Het gaat concreet om opstalhouders, erfpachters en andere zakelijk gerechtigden die tot nu toe niets ontvingen, of enkel via een omweg via de eigenaar.

Wat betekent dit voor u?

Hebt u een opstalrecht, een erfpacht of een ander zakelijk recht op grond die ooit als watergevoelig openruimtegebied werd aangeduid, en ontving u daarvoor nooit een vergoeding? Dan loont het de moeite om dit na te kijken. De termijn van twee jaar om alsnog een aanvraag in te dienen, begint te lopen vanaf 20 augustus 2026, ook voor aanduidingen van jaren geleden.

Onze specialisten van Team Real Estate adviseren u graag over vergoedingsregelingen en eigendomsbeperkingen in de ruimtelijke ordening.