Feiten in het kort
Een huurder diende tijdig een aanvraag tot huurhernieuwing in.
Naast nieuwe huurvoorwaarden voor de volgende periode, bevatte deze aanvraag ook een bijkomende korting op de huurprijs voor de reeds lopende periode.
De appelrechter oordeelt dat dergelijke voorwaarde geen afbreuk deed aan de geldigheid van de hernieuwingsaanvraag.
Oordeel van het Hof van Cassatie
Het Hof van Cassatie vernietigt dit oordeel, dit verwijzend naar de de voorwaarden vab artikel 14 van de Handelshuurwet.
Artikel 14 Handelshuurwet is strikt formalistisch.
Conform dit artikel vereist een geldige hernieuwingsaanvraag onder meer:
- kennisgeving binnen de termijn van 18 tot 15 maanden vóór het einde van de huur;
- vermelding van de wettelijke repliektermijn en de repliekmogelijkheden;
- duidelijke en wettelijk toelaatbare voorwaarden;
- voorwaarden die betrekking hebben op de nieuwe huur.
Cassatie herinnert eraan dat, bij gebrek aan regelmatig antwoord van de verhuurder, de huurhernieuwing plaatsvindt onder de door de huurder voorgestelde voorwaarden.
Daaruit volgt volgens Cassatie dat deze voorwaarden in overeenstemming moeten zijn met de wet en dus uitsluitend betrekking mogen hebben op de nieuwe huurovereenkomst.
Een voorwaarde die strekt tot wijziging van de lopende huurprijs valt daarbuiten.
Juridische draagwijdte
Artikel 14 Handelshuurwet betreft de hernieuwing van de huurovereenkomst waarbij een nieuwe huur wordt afgesloten.
Een herziening van de lopende huurprijs wordt daarentegen geregeld door artikel 6 Handelshuurwet, dat aan strikte voorwaarden is onderworpen.
De hernieuwingsprocedure kan niet worden aangewend om via een omweg wijzigingen aan de lopende huurovereenkomst, zoals in dit geval de huurprijs, op te leggen.
Aandachtspunten voor de praktijk
Met dit arrest bevestigt het Hof van Cassatie nogmaals het strikte karakter van artikel 14 van de Handelshuurwet dat dient gevolgd te worden. Het niet naleven van de bewoordingen van dit artikel, zoals o.a. door een vermenging van de begrippen hernieuwing en herziening kan de geldigheid van de aanvraag dus in het gedrang brengen.
Voor een uitgebreid overzicht van de wetgeving die van toepassing is op de vastgoedsector in Vlaanderen en Brussel kunt u de nieuwe “Vastgoedcodex” raadplegen, gepubliceerd in samenwerking met KnopsPublishing. Koop hier een exemplaar (print of download): https://nl.knopspublishing.be/shop/boeken/burgerlijk-recht/vastgoedcodex-vlaanderen-brussel-2025-2026/
Nood aan bijstand bij de opmaak van een sluitend model van aanbod, onderhandse akte of juridisch advies over vastgoedtransacties of bemiddelingsovereenkomsten in het algemeen?
Neem gerust contact op. Het Real Estate team van Andersen helpt u graag verder.
Ulrike Beuselinck (Partner – Mediator)